夫妻买房离婚分割如何减少损失（附婚姻律师法律建议）

　　当代楼价高烧不退，很多年轻小夫妻刚结婚很难一次性凑齐首付，都需要父母帮衬，买一手新房大多数都是预售房产，短期内拿不到房产证，特别是一线城市工作定居还存在着限购政策，不一定有资格购房。上述情况反映在夫妻买房这件事上，就会出现这几个广大朋友普遍关注的问题：父母支付首付到底算借款还是赠与?房产没出房产证就离婚，暂时分不了该怎么办?借名买房协议到底靠不靠谱?今天我就针对上述三个问题给大家提点夫妻买房方面的建议。

　　一、父母为子女买房支付的首付款算借款还是赠与?

　　上述问题在学术界一直存在着争议，首付款的性质是借款还是赠与要根据实际情况来作认定。一般在完全没有证据佐证的情况下，根据父母没有法定义务帮衬子女买房的社会公序良俗，原则上首付款应认定为借款。

　　当然，如果有相关证据证明首付出资并非借款，法院可根据事实认定为赠予。因此男女双方在购房时，如需父母出资的，应当对该出资款项的性质予以明确。如果认定是赠予，应当由实际出资的父母以书面或者转账备注、短信、微信、通话录音等方式明确数额多少的出资为赠予?系赠予单方还是双方的?

　　如果明确是赠予但没有明确给双方还是单方的赠予的，一看登记，二看房产取得时间。登记双方或者非出资方子女一方名下的，无论婚前还是婚后取得房产都是对男女双方的赠予;如果登记在出资一方子女名下，婚前取得房产则是对出资方子女的个人赠予，婚后取得房产则是对夫妻双方的赠予。尽管如此，这笔首付出资即使认定为借贷，也不能在离婚诉讼中一并处理，需要父母另行起诉男女双方民间借贷纠纷，由法院依法定性后判决。因此，购买房屋需要父母出资，则建议明确出资性质，幸福生活需要夫妻双方共同努力，但要有言在先，更有利于夫妻关系和谐。

　　二、离婚时房产没出房产证暂时分不了该怎么办?

　　很多夫妻购买的是预售房即还没有办理房产证的房产，那么在没有办理房产证之前夫妻双方决定离婚，该房产在离婚纠纷中是没有办法由法院依法判决的，双方只能在离婚协议中明确，或者待房产出证之后另案以离婚后财产纠纷起诉法院处理。

　　离婚后财产纠纷中处理房产一定要注意，如果离婚后，该房产没有分割，但一直是由一方在支付没有还清的房贷，而另一方在离婚后并没有支付房贷，那么在离婚后所支付的房贷对应的增值部分一般都会判归实际支付房贷的一方。

　　有人会问，即使离婚后一个人还贷，但房子写在双方名下，并且房产也是在婚姻关系存续期间取得，为什么在离婚后不能按照平分原则分割?

　　原因是一般法院都是考虑到共同财产的基础是婚姻关系，婚姻关系一旦解除财产共有的基础消失，那么离婚后仅由一方还贷，另一方并没有参与还贷，那么离婚后还贷所对应的增值的部分应当由实际还贷一方取得。所以双方名下的房子仍然会面临倾向性的分割。

　　因此大家要注意，在离婚时，房产没有分割又有房贷没有还清的，非实际还贷一方应当按月将需要偿还贷款的一半支付给另一方。如果在离婚后该房产依旧由双方共同还贷，那么离婚后还贷所带来的增值仍由双方共同所有。

　　三、借名买房协议到底靠不靠谱吗?

　　借名买房协议在现实的房产交易当中普遍存在，但借名买房协议存在一定的风险性，风险性主要来自于被借名人的信任风险、婚变风险以及国家政策风险。借名买房协议对购房者无资格限制的地区是合法生效的，受到法律保护。但在有限购政策的地区，因为违反了当地的限购政策而往往导致无效。大家会认为钱是我出的，房是我住的，为什么房子就不能是我的?首先我们要明确一点，限购政策就是为了限制无资格购房者在该地区购房，即使你有资金也有需求，但凡不满足购房资格就不能将房产登记在你的名下。

　　借名买房协议的主要风险在于这三点：被借名一方拒不承认该房产真正权属(实际权利人仅能主张出资)、被借名一方发生意外婚变该房产被作为共同财产分割(实际权利人仅能主张出资)、地方限购政策造成法院不能将房产直接判决归实际权利人。

　　所以对于暂时因没有购房资格不能购房的朋友，建议能不签署借名买房协议，就不要签署，如果万不得已要借名，那也要选择一个人品可靠的亲属，知根知底的朋友借名，并且在获得购房资格后一定要及时完成过户。