夫妻共同财产被一方私自变卖合同有效吗（一方私自卖了房子）

　　在夫妻关系存续期间，小红和小明买了一套房子住。2017年4月，他们因感情不和继续分居，购买的房子一直由小红居住。

　　2018年4月，小明带着伪造的授权委托书，以140万元的价格将房屋卖给小丽，并在房管登记处办理了房产证。

　　期间，小红一直住在房子里。

　　2020年3月，小红被告知要腾出房子才知道房子已经卖掉了。

　　于是，小红起诉了丈夫小明和买家小丽。

　　小红诉说，房子属于夫妻共同财产，小明在不知情的情况下卖掉了房子，伪造了转让登记的授权书，销售合同无效。

　　小丽辩称，她不知道房子是夫妻共有的，应该是善意取得的。房屋买卖合同有效，但未支付房价。

　　本案争议焦点。

　　未经小红同意，小明与小丽签订的房屋买卖合同有效吗?小丽能拿到房子吗?

　　让我们来看看法院是如何判决的：

　　小明没有通知，更不用说得到共有人小红的同意，持伪造的授权委托书将财产转售给他人，其行为无权处分，小红后来没有承认。

　　小李知道小明结婚了，在配偶不在场的情况下与他签订销售合同，有一定的过错，房价没有实际支付，严重损害了小红的合法权益。

　　因此，小明与小丽签订的销售合同应视为无效。

　　作为房屋的买方，小丽有明显的过错，在取得房屋所有权时没有支付对价。因此，小丽的行为不构成善意取得，不能取得房屋所有权。

　　律师的观点：

　　夫妻之间的权利义务确实值得关注，但当外部权利义务与内部权利义务发生冲突时，应优先保护外部权利义务。

　　那么，如何确定夫妻一方与第三方签订的房屋买卖合同的效力呢?

　　通过对实际案例的总结，我们认为这类问题应该按照善意取得制度来处理。

　　因此，根据《民法典》婚姻家庭编辑的解释(三)第二十八条，

　　一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三方善意购买。支付合理对价并办理房地产登记的，人民法院不予支持。

　　夫妻一方擅自处分共同所有的房屋，给对方造成损失的，离婚时对方要求赔偿损失的，人民法院应当予以支持。

　　让我们梳理一下这个可以适用的条件:

　　1.第三人善意购买，而不是恶意串通配偶，损害对方利益;

　　二、买受人支付合理对价;

　　3.买方已办理产权登记手续。

　　如果这三个条件都满足了，就不能认定房屋买卖合同无效。

　　夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的，可能确实损害出卖人配偶在保护善意第三人利益后的权利。

　　为此，《民法典》婚姻家庭编辑解释(一)第二十八条第二款规定，

　　夫妻一方擅自处分共同所有的房屋，给对方造成损失的，离婚时对方要求赔偿损失的，人民法院应当予以支持。