夫妻买房多注意，离婚分割少损失（附婚姻律师法律建议）

　　当代楼价高烧不退。很多年轻夫妇刚结婚，很难一次性收首付。他们都需要父母的帮助。大部分新房都是预售房产，短期内拿不到房产证。尤其是一线城市，工作定居还是有限购政策的，不一定有资格买房。以上情况体现在夫妻买房上，会出现这些朋友普遍关注的问题:父母付首付是贷款还是赠与?房产没出房产证就离婚了。暂时分不开怎么办?借名买房协议靠谱吗?今天我就针对以上三个问题给大家一些夫妻买房的建议。

　　一、父母为子女买房支付的首付是贷款还是赠与?

　　以上问题在学术界一直存在争议，首付的性质是贷款还是赠与要根据实际情况来确定。一般来说，在没有证据证明的情况下，根据父母没有法定义务帮助孩子买房的社会秩序和习俗，原则上首付应该认定为贷款。

　　当然，如果有相关证据证明首付不是贷款，法院可以根据事实认定为赠与。所以男女双方买房需要父母出资的，要明确出资款的性质。如果认定是赠与，实际出资的父母应以书面或转账备注、短信、微信、通话录音等方式明确赠与金额。是单方还是双方?

　　如果明确是礼物，但没有明确是双方还是单方面的礼物，看登记和房产取得时间。以双方或非出资方子女的名义登记的，婚前或婚后取得的财产都是对男女双方的礼物;以出资方子女的名义登记的，婚前取得的财产是对出资方子女的个人礼物，婚后取得的财产是对夫妻双方的礼物。尽管如此，即使首付被认定为贷款，也不能在离婚诉讼中共同处理。父母需要单独起诉男女民间借贷纠纷，由法院依法定性后判决。所以买房需要父母出资，建议明确出资性质。幸福的生活需要夫妻双方的共同努力，但更有利于夫妻和谐。

　　二、离婚时房产没有房产证暂时分不开怎么办?

　　很多夫妻买的是预售房，也就是没有办理房产证的房产，所以夫妻双方在办理房产证之前决定离婚。离婚纠纷中，法院无法依法判决该财产。双方只能在离婚协议中明确规定，或者在房产出具证明后，以离婚后的财产纠纷起诉法院。

　　离婚后一定要注意房产纠纷的处理。如果离婚后房产没有分割，但一方一直在支付未还清的房贷，另一方离婚后没有支付房贷，那么离婚后支付的房贷对应的增值部分一般判定为实际支付房贷的一方。

　　有人会问，即使离婚后一个人还贷，房子也是以双方的名义写的，房产也是在婚姻关系存续期间取得的。为什么离婚后不能按照平分原则分割?

　　原因是一般法院认为共同财产的基础是婚姻关系。婚姻关系一旦解除，财产共有基础就消失了，离婚后只有一方还贷，另一方不参与还贷，所以离婚后还贷对应的增值部分应该由实际还贷方获得。所以双方名下的房子还是会面临倾向性的分割。

　　所以要注意的是，离婚时，如果房产没有分割，房贷没有还清，非实际还款方应按月向对方支付需要偿还贷款的一半。如果离婚后房产仍由双方共同偿还，离婚后还款带来的增值仍由双方共同所有。

　　三、借名买房协议到底靠谱吗?

　　借名买房协议在实际房地产交易中普遍存在，但借名买房协议存在一定的风险，主要来自被借名人的信任风险、婚姻变化风险和国家政策风险。借名买房协议对购房者没有资格限制的地区合法生效，受法律保护。但在有限购政策的地区，往往因违反当地限购政策而无效。大家都会觉得钱是我出的，房子是我住的。为什么房子不能是我的?首先要明确的是，限购政策是限制不合格购房者在该地区购房。即使你有资金，你也有需求。不符合购房资格的，不能以你的名义登记房产。

　　借款买房协议的主要风险在于这三点:被借款人拒绝承认该财产的真实所有权(实际所有人只能主张出资)，被借款人意外的财产被分割为共同财产(实际所有人只能主张出资)，地方限购政策导致法院无法将该财产直接判决归为实际所有人。

　　所以对于暂时因为没有资格买房而买不到房子的朋友，建议不要签借名买房协议。如果要借名字，也要选择一个性格可靠的亲戚，一个知根知底的朋友借名字，取得购房资格后及时完成过户。